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调控AB面,暗含楼市不可不知的三大变化

2019-08-15 22:21:51 鑫亿伦

“房住不炒”时代,楼市调控“稳”字当头,然而,在“一城一策”的主基调下,2019年的房地产市场仍然发生了一些耐人寻味的微妙变化。

一些城市对此前过于严厉的政策加以适度宽松,更多城市则借道“人才引进”变相为楼市松绑。相比之下,北京作为全国楼市风向标,在政策的制定上更为敏感,可以说,北京几乎不存在大幅放松调控的可能性,但却因此承担了沉重的财政压力。

北京财政局公布的《2019年预算报告》中直言,“2019年为近年来财力最紧的一年”,并将持续的房地产调控列入影响财政收入的原因之一。

2017年,北京土地出让金收入占到当年一般公共预算收入的51%,2018年则大幅降至29%。2019年“七十大庆”、一带一路高峰论坛、世园会、2022年冬奥会等重大活动都需大笔投入,令一向实力雄厚的北京也面临财政吃紧的状况。受制于市场及财政压力,北京对土地政策进行了微调,城市核心区再度供应商品住宅用地。

5月开始,北京陆续放开包括丰台花乡、朝阳孙河、石景山古城等优质地块的住宅售价及产品规划条件限制,在房企的一致追捧下,石景山古城的楼面地价高达5.5万元,丰台花乡的住宅地价达到6.6万元/平方米,朝阳孙河地块更以接近7万元的楼面地价拍出。

炙手可热的土地市场不仅显示出房企的信心与热望,更因调控的AB面,带来市场预期的改善,并在潜移默化间推动楼市走势发生新变化。

1

价格与价值保持同步

地段位置,永远是土地与楼盘的第一生产力。虽然基于稳定预期、平抑价格的调控目的,过去两年北京住宅用地无论位置远近、地段如何,均在推出时便已限定住宅的未来售价,土地价格因此被严重低估,但这并未影响业界对地段价值的判断,城市住宅地块一经放开售价,便在房企竞拍中彰显其真实的市场价值。

当下,北京调控收效显著,房价已经进入平稳周期,为人为抑制资产价值的调控方式创造了退出的窗口期,地处内城核心位置的地块越来越多地交由市场自主定价,这些汇聚城市发展顶尖资源的土地,也将引领北京楼市重新驶入10万+的激情赛道。

而10万+的市场压力,会让开发商更为重视前期产品的研发和设计,用产品创新和品质升级为项目注入价值,在形成品质之锚的同时,也将成为新的价格标尺,带动区域价值的同步提升。

2

减量优化中机会显现

地段之上,城市规划“有形之手”的精准发力催生区域价值的轮动,当下,北京减量发展的模式里显现楼市新机遇。

近年来,北京着力优化产业布局和人口结构,陈旧低效的经济形态被疏解淘汰,取而代之的是十大重点发展的高精尖产业,储备了巨大的发展势能,成为点燃城市发展的创新“引擎”。

其中,有着大规划、大投资、大配套的板块对楼市的意义更为深远,潜力大、估值高、热度爆的区域板块将成为风云际会的时代标志,资产的升值将更胜一筹。

3

产品为王的品质追求

当限竞房以不可逆的趋势成为楼市主角之后,诸多限制反而让商品住宅的优势得以凸显。

其一,商品住宅不受”7090”的产品约束,具有户型丰富、功能完备、精工产品和配置全面的特质;

其二,商品住宅没有特定的交易时间的限制,能够在市场中自由流转,资产处置的灵活性更强;

更重要的是,限竞房井喷的时代,纯商品房一时成为市场上极度稀缺的产品。

供给匮乏,但品质改善的置业需求却表现得极为迫切。比如随二孩政策放开、家庭人口增加带来的升级置业需求;再比如因北京优化人口结构、汇聚高精尖人才,衍生的对于品质居住环境的追求;又比如老龄化与曾经的独生子女政策叠加,造成的多代共居的面积改善需求……

尽管这些购房者都将大户型、高品质、优配套作为置业标准,但他们的购房目的均为“自住”,他们的置业需同样“刚性”,而环顾当下的北京楼市,能够满足他们需求的住宅产品却并不多见。市场缺口的逐渐扩大,让仅有的少量品质改善项目统领市场,形成一般项目无法逾越的价值“天花板”。

地处京西石景山的中海寰宇天下便是这样一个足以定义区域的项目。2018年,中海寰宇天下以单一项目撬动整个京西,凭借百亿销售额轻取京城销冠。进入2019年,中海寰宇天下未改雷霆之姿,目前签约额已接近80亿,很可能将成为北京首个连销百亿、蝉联销冠的“现象”红盘。

不久前,华润电建联手以楼面价5.5万元代价摘得的石景山古城地块,为区域房价走势树立了明确的价值标杆,打开京西房价上涨的通道。而作为持续的市场领跑者,中海寰宇天下内外兼修,已经建立起“绝对竞争优势”。

中海寰宇天下西侧紧邻首钢工业遗址公园,以2022年冬奥会的举办为精确的时间表,石景山正在完成区域发展的转型升级和城市界面的更新蜕变。

新首钢担负冬奥组委驻地的重任,是国家级训练场馆的“四块冰场”所在地。首钢北区规划五大功能区,不仅有国家级的体育产业示范区,还有上个世纪的工业遗址和山水融合,总面积达到70公顷的生态公园,再加上新兴产业的创新工场,丰富的商业业态,以及香格里拉五星级工业特色酒店,呈现出“奥森”+“798”+“丽都”的既视感。

而中海寰宇天下则是与石景山整个区域紧密衔接的城市更新之作,处于石景山向“第四代未来城市”升级改造的核心板块。在中海与石景山区政府联合打造的中海科技金融城中,中海寰宇天下仅为其住宅部分,未来还有科技金融商务、综合换乘、购物休闲、医疗教育等多元业态,其价值远远大于单盘住宅所赋予的升值想象力。

在交通上,中海寰宇天下毗邻“金安桥—苹果园”京西两大重磅枢纽。金安桥站是北京地铁6号线西延与磁悬浮S1线、地铁M11号线的换乘站,将会成为京西重要的“三轨交汇”交通枢纽,有效连接新机场、丽泽商务等重要城市功能节点,为居者提供了便利的出行条件。

在教育、医疗配套上,北京名校十一学校石景山分校近在咫尺,大幅提升了区域的教育水平;北京大学首钢医院、石景山医院、清华大学玉泉医院等多家知名三甲医院环伺项目周边,为居者健康保驾护航。

优越的地段、配套之上,中海寰宇天下匠心精著产品,无论建筑、园林,还是精装,都尽显品质的考究。规划101-144㎡的多元产品,满足家庭全生命周期的人居需要,配置充满人性化细节的高标精装,全方位解决生活痛点。

其中101平米的三居拥有南向的四个采光面,10.8米的超大面宽带来绝佳的采光效果与观景视野,室内精细化规划收纳空间,并配备独立家政间,具有洗衣、熨烫、收纳等功能,呈现出足可对标豪宅的功能规划与品质细节,让居者全面感受无比细腻的舒适人居。

144平米的四室两厅两卫产品,大面宽窄进深,南向拥有三个采光面,仅客厅面宽就达到3.9米,实现宽厅舒境的人居效果。整个居室拥有9个采光窗,令所有功能空间均为全明,让居者尽享阳光与鲜氧。主卧配备独立卫生间,带来私属的生活空间。U型厨房和餐客厨一体化的设计,在最大化利用空间的同时,进一步增进家人间的亲密交流。

中海寰宇天下在销售的过程中,不断吸取客户最新的生活需求反馈,并迅速在精装设计上加以优化升级,精细化的收纳空间、衣橱感应照明、厨房凉霸、USB集成电插、双控开关面板、卫生间酸洗防滑地面、厨房操作台照明灯、隐藏式垃圾桶、遥控式晾衣杆等配置,以人为本增强精装实用性的同时,也赢得了客户的赞誉与口碑。

此外,项目还增加了高效节能的分户控制家用中央空调、新风系统、分户地暖、双层中空Low-e玻璃、智能电子门锁等宜居配置,品质感渗透于各处细节之中。

在北京楼市调控的微调中,揭示出市场的动向和改善置业的深层逻辑,在市场变化中预判好盘,就能把握最佳时机,锚定楼市的价值标杆。

“房住不炒”时代,楼市调控“稳”字当头,然而,在“一城一策”的主基调下,2019年的房地产市场仍然发生了一些耐人寻味的微妙变化。

一些城市对此前过于严厉的政策加以适度宽松,更多城市则借道“人才引进”变相为楼市松绑。相比之下,北京作为全国楼市风向标,在政策的制定上更为敏感,可以说,北京几乎不存在大幅放松调控的可能性,但却因此承担了沉重的财政压力。

北京财政局公布的《2019年预算报告》中直言,“2019年为近年来财力最紧的一年”,并将持续的房地产调控列入影响财政收入的原因之一。

2017年,北京土地出让金收入占到当年一般公共预算收入的51%,2018年则大幅降至29%。2019年“七十大庆”、一带一路高峰论坛、世园会、2022年冬奥会等重大活动都需大笔投入,令一向实力雄厚的北京也面临财政吃紧的状况。受制于市场及财政压力,北京对土地政策进行了微调,城市核心区再度供应商品住宅用地。

5月开始,北京陆续放开包括丰台花乡、朝阳孙河、石景山古城等优质地块的住宅售价及产品规划条件限制,在房企的一致追捧下,石景山古城的楼面地价高达5.5万元,丰台花乡的住宅地价达到6.6万元/平方米,朝阳孙河地块更以接近7万元的楼面地价拍出。

炙手可热的土地市场不仅显示出房企的信心与热望,更因调控的AB面,带来市场预期的改善,并在潜移默化间推动楼市走势发生新变化。

1

价格与价值保持同步

地段位置,永远是土地与楼盘的第一生产力。虽然基于稳定预期、平抑价格的调控目的,过去两年北京住宅用地无论位置远近、地段如何,均在推出时便已限定住宅的未来售价,土地价格因此被严重低估,但这并未影响业界对地段价值的判断,城市住宅地块一经放开售价,便在房企竞拍中彰显其真实的市场价值。

当下,北京调控收效显著,房价已经进入平稳周期,为人为抑制资产价值的调控方式创造了退出的窗口期,地处内城核心位置的地块越来越多地交由市场自主定价,这些汇聚城市发展顶尖资源的土地,也将引领北京楼市重新驶入10万+的激情赛道。

而10万+的市场压力,会让开发商更为重视前期产品的研发和设计,用产品创新和品质升级为项目注入价值,在形成品质之锚的同时,也将成为新的价格标尺,带动区域价值的同步提升。

2

减量优化中机会显现

地段之上,城市规划“有形之手”的精准发力催生区域价值的轮动,当下,北京减量发展的模式里显现楼市新机遇。

近年来,北京着力优化产业布局和人口结构,陈旧低效的经济形态被疏解淘汰,取而代之的是十大重点发展的高精尖产业,储备了巨大的发展势能,成为点燃城市发展的创新“引擎”。

其中,有着大规划、大投资、大配套的板块对楼市的意义更为深远,潜力大、估值高、热度爆的区域板块将成为风云际会的时代标志,资产的升值将更胜一筹。

3

产品为王的品质追求

当限竞房以不可逆的趋势成为楼市主角之后,诸多限制反而让商品住宅的优势得以凸显。

其一,商品住宅不受”7090”的产品约束,具有户型丰富、功能完备、精工产品和配置全面的特质;

其二,商品住宅没有特定的交易时间的限制,能够在市场中自由流转,资产处置的灵活性更强;

更重要的是,限竞房井喷的时代,纯商品房一时成为市场上极度稀缺的产品。

供给匮乏,但品质改善的置业需求却表现得极为迫切。比如随二孩政策放开、家庭人口增加带来的升级置业需求;再比如因北京优化人口结构、汇聚高精尖人才,衍生的对于品质居住环境的追求;又比如老龄化与曾经的独生子女政策叠加,造成的多代共居的面积改善需求……

尽管这些购房者都将大户型、高品质、优配套作为置业标准,但他们的购房目的均为“自住”,他们的置业需同样“刚性”,而环顾当下的北京楼市,能够满足他们需求的住宅产品却并不多见。市场缺口的逐渐扩大,让仅有的少量品质改善项目统领市场,形成一般项目无法逾越的价值“天花板”。

地处京西石景山的中海寰宇天下便是这样一个足以定义区域的项目。2018年,中海寰宇天下以单一项目撬动整个京西,凭借百亿销售额轻取京城销冠。进入2019年,中海寰宇天下未改雷霆之姿,目前签约额已接近80亿,很可能将成为北京首个连销百亿、蝉联销冠的“现象”红盘。

不久前,华润电建联手以楼面价5.5万元代价摘得的石景山古城地块,为区域房价走势树立了明确的价值标杆,打开京西房价上涨的通道。而作为持续的市场领跑者,中海寰宇天下内外兼修,已经建立起“绝对竞争优势”。

中海寰宇天下西侧紧邻首钢工业遗址公园,以2022年冬奥会的举办为精确的时间表,石景山正在完成区域发展的转型升级和城市界面的更新蜕变。

新首钢担负冬奥组委驻地的重任,是国家级训练场馆的“四块冰场”所在地。首钢北区规划五大功能区,不仅有国家级的体育产业示范区,还有上个世纪的工业遗址和山水融合,总面积达到70公顷的生态公园,再加上新兴产业的创新工场,丰富的商业业态,以及香格里拉五星级工业特色酒店,呈现出“奥森”+“798”+“丽都”的既视感。

而中海寰宇天下则是与石景山整个区域紧密衔接的城市更新之作,处于石景山向“第四代未来城市”升级改造的核心板块。在中海与石景山区政府联合打造的中海科技金融城中,中海寰宇天下仅为其住宅部分,未来还有科技金融商务、综合换乘、购物休闲、医疗教育等多元业态,其价值远远大于单盘住宅所赋予的升值想象力。

在交通上,中海寰宇天下毗邻“金安桥—苹果园”京西两大重磅枢纽。金安桥站是北京地铁6号线西延与磁悬浮S1线、地铁M11号线的换乘站,将会成为京西重要的“三轨交汇”交通枢纽,有效连接新机场、丽泽商务等重要城市功能节点,为居者提供了便利的出行条件。

在教育、医疗配套上,北京名校十一学校石景山分校近在咫尺,大幅提升了区域的教育水平;北京大学首钢医院、石景山医院、清华大学玉泉医院等多家知名三甲医院环伺项目周边,为居者健康保驾护航。

优越的地段、配套之上,中海寰宇天下匠心精著产品,无论建筑、园林,还是精装,都尽显品质的考究。规划101-144㎡的多元产品,满足家庭全生命周期的人居需要,配置充满人性化细节的高标精装,全方位解决生活痛点。

其中101平米的三居拥有南向的四个采光面,10.8米的超大面宽带来绝佳的采光效果与观景视野,室内精细化规划收纳空间,并配备独立家政间,具有洗衣、熨烫、收纳等功能,呈现出足可对标豪宅的功能规划与品质细节,让居者全面感受无比细腻的舒适人居。

144平米的四室两厅两卫产品,大面宽窄进深,南向拥有三个采光面,仅客厅面宽就达到3.9米,实现宽厅舒境的人居效果。整个居室拥有9个采光窗,令所有功能空间均为全明,让居者尽享阳光与鲜氧。主卧配备独立卫生间,带来私属的生活空间。U型厨房和餐客厨一体化的设计,在最大化利用空间的同时,进一步增进家人间的亲密交流。

中海寰宇天下在销售的过程中,不断吸取客户最新的生活需求反馈,并迅速在精装设计上加以优化升级,精细化的收纳空间、衣橱感应照明、厨房凉霸、USB集成电插、双控开关面板、卫生间酸洗防滑地面、厨房操作台照明灯、隐藏式垃圾桶、遥控式晾衣杆等配置,以人为本增强精装实用性的同时,也赢得了客户的赞誉与口碑。

此外,项目还增加了高效节能的分户控制家用中央空调、新风系统、分户地暖、双层中空Low-e玻璃、智能电子门锁等宜居配置,品质感渗透于各处细节之中。

在北京楼市调控的微调中,揭示出市场的动向和改善置业的深层逻辑,在市场变化中预判好盘,就能把握最佳时机,锚定楼市的价值标杆。